北京特許加盟展：餐飲招商與選址的10個(gè)為什么
2019-09-03 09:28:12 查看：
俗話說，民以食為天，很多人創(chuàng)業(yè)第一個(gè)想法就是開餐飲店，因?yàn)榭梢圆粖蕵罚遣荒懿怀燥?，那么?dāng)你開一個(gè)餐飲店，如何選址呢？今天北京特許加盟展小編帶你分析一下餐飲招商與選址的幾個(gè)問題，小編也誠(chéng)邀您參加10月18-20日在北京農(nóng)展館召開的北京特許加盟展覽會(huì)。
一、什么樣的餐廳適合開商場(chǎng)店？
拓展說：
對(duì)于單店運(yùn)營(yíng)或知名度很高的老字號(hào)餐企來說，自由度較高的地店是比較合適的。
對(duì)于連鎖型的餐廳，以及客單價(jià)中等的年輕時(shí)尚類休閑餐廳來說，可能更合適開設(shè)商場(chǎng)店。
招商說：
隨著著城市的發(fā)展，可用空地已越來越少，地店的獨(dú)立成本也在不斷攀升。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金雖然不低，但是總體說來能夠提供一個(gè)完整的商業(yè)生態(tài)環(huán)境，和一系列相應(yīng)的配套服務(wù)，追求規(guī)模化的餐廳從效率和成本的角度來說，還是可以考慮多開一些商場(chǎng)店。
二、你該怎么找項(xiàng)目？
拓展說：
先是周邊人群，你要確定這個(gè)項(xiàng)目所輻射到的是不是你餐廳的潛在消費(fèi)群體，這是最關(guān)鍵的要素。
另外，商場(chǎng)的地理位置、客流以及店面租金、配套的娛樂設(shè)施也是需要評(píng)估的。一個(gè)好項(xiàng)目，才能真正帶來客人。
當(dāng)然從餐廳經(jīng)營(yíng)的角度而言，我們也希望與有責(zé)任心、合作性較好的商場(chǎng)來合作。這些細(xì)節(jié)你基本在招商談判溝通的過程中就能體會(huì)到。
當(dāng)然也可以多了解一下項(xiàng)目已經(jīng)入駐商戶的情況。
招商說：
餐飲品牌應(yīng)該好好找準(zhǔn)自己的定位，然后去挑選一個(gè)與自己的餐廳定位相符的項(xiàng)目。
越是大項(xiàng)目，定位越是明確。比如說北京的朝北大悅城，周邊全部是住宅小區(qū)，主要的就是家庭消費(fèi)；而太古里位于三里屯地區(qū)，客群基本都是時(shí)尚青年，消費(fèi)也以年輕時(shí)尚西化為主，那如果一個(gè)特別傳統(tǒng)的烤鴨或者銅鍋涮肉可能就不太合適入駐。
三、如何在項(xiàng)目里選擇落位？
拓展說：考慮動(dòng)線很重要。
云海肴的第一家店就是在商場(chǎng)里面的，作為一個(gè)新餐廳，必須要在顯眼的位置。
另外還需要考慮的是洗手間的距離，同一樓層的餐廳一般都共用洗手間，我們不希望客人走得太遠(yuǎn)。
招商說：
看餐廳屬性：餐飲的分類很細(xì)。
我們?cè)谧鲆?guī)劃的時(shí)候，也會(huì)做一個(gè)細(xì)分的類別規(guī)劃。比如說項(xiàng)目四樓做一個(gè)外國(guó)風(fēng)情的規(guī)劃，都是西餐日餐東南亞菜。如果你是中餐，非要在四樓開，可能就有點(diǎn)不合適。
看動(dòng)線：一般餐廳都喜歡選擇挨近扶梯的位置，或者說上樓梯到下樓梯之間的動(dòng)線必經(jīng)之路。
大品牌大體量的餐廳也可以考慮去選擇一些角落，因?yàn)榭腿诉€是會(huì)慕名而至。但是不知名的新餐廳一般不建議這樣選擇。
四、項(xiàng)目與餐廳如何有效配合？
拓展說：
商場(chǎng)和店家的經(jīng)營(yíng)出發(fā)點(diǎn)是一致的，所以在市場(chǎng)推廣方面，我們作為餐廳也要考慮每個(gè)商場(chǎng)的具體商業(yè)環(huán)境，做不同的推廣策略。畢竟項(xiàng)目和餐廳是相輔相成的。商場(chǎng)已有較大客流的話，引流到店就是關(guān)鍵。如果商場(chǎng)的客流尚在發(fā)育期，那么配合商場(chǎng)進(jìn)行宣傳推廣就至關(guān)重要！
招商說：
餐廳去積極配合項(xiàng)目的整體推廣策略，還是比較重要的。2010年左右在崇文門新世界女子百貨有一個(gè)黑松白鹿和一個(gè)權(quán)金城，兩者的客單價(jià)差不多，都在四樓，動(dòng)線差不多，面積都是400平方米，但是前者一個(gè)月能賣120-130萬，后者只有30萬不到。
黑松白鹿進(jìn)項(xiàng)目的時(shí)候，已經(jīng)有兩個(gè)地店，這是第一個(gè)購物中心店。店總體數(shù)量比較少，相對(duì)操作起來比較靈活，但權(quán)金城當(dāng)時(shí)在北京已經(jīng)有50多家店，在制定政策的時(shí)候，更為強(qiáng)調(diào)的是多店統(tǒng)一。
比方說項(xiàng)目在整體推廣的時(shí)候，做一個(gè)大活動(dòng)，需要每個(gè)餐廳都給出一個(gè)折扣來配合，黑松白鹿很快就能夠相應(yīng)，但權(quán)金城就會(huì)說我這個(gè)店里如果做一個(gè)七折，那政策上就要求我周邊的多家權(quán)金城都一起七折，所以就沒辦法配合。消費(fèi)者在項(xiàng)目里的餐飲消費(fèi)也是會(huì)養(yǎng)成習(xí)慣的。一次兩次不去，以后也就都沒有往那兒去的習(xí)慣了。
五、常見問題如何解決？
拓展說：
商場(chǎng)的廣告位、wifi環(huán)境以及與物業(yè)長(zhǎng)期保持良好的合作關(guān)系都是普遍遇到的問題。還要靠著求同存異、合作共贏的立場(chǎng)去協(xié)調(diào)解決，畢竟大家的出發(fā)點(diǎn)都是一致的。
招商說：
最常反映的問題，總結(jié)起來就是生意不好。比方商場(chǎng)的宣傳不夠啊，物業(yè)配合有問題啊，日常溝通有問題啊。一個(gè)店鋪的成活，不僅是宣傳。
比方餐廳核心產(chǎn)品啊，服務(wù)啊，餐廳品牌外延的宣傳推廣啊。我們都希望餐廳生意好，但是不希望餐廳因?yàn)殚_進(jìn)了項(xiàng)目就產(chǎn)生了依賴性，覺得生意不好都是項(xiàng)目的責(zé)任。如果不反求諸己，對(duì)餐廳本身的發(fā)展也沒有幫助。
六、電商對(duì)購物中心的沖擊有多大？餐廳會(huì)受到影響嗎？
拓展說：
現(xiàn)在城市發(fā)展速度很快，地店的成本攀升是一個(gè)問題，可供挑選的獨(dú)立店址也越來越有限。好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供一個(gè)完整的商業(yè)生態(tài)環(huán)境，對(duì)餐廳的幫助很大，是一個(gè)比較穩(wěn)健的選擇。
招商說：
大家以前去購物中心就是買東西，現(xiàn)在可能買得少了，但是去購物中心已經(jīng)成為一種生活方式。你逛完街看完電影，很自然的吃個(gè)飯，或者帶孩子去項(xiàng)目里的兒童樂園玩一下，這一切都可以在項(xiàng)目里面完成?？偟恼f來電商對(duì)綜合型項(xiàng)目的影響還是有限。
七、近年來，項(xiàng)目在進(jìn)行餐飲招商的時(shí)候，整體政策有否變化？又有哪些常見的針對(duì)餐廳的優(yōu)惠政策？
拓展說：
餐廳也一樣有成本和獲得的一個(gè)綜合的性價(jià)比考量，不會(huì)單純地追求便宜的租金。
相應(yīng)的，好的項(xiàng)目本身也不是那么容易進(jìn)。有些項(xiàng)目會(huì)給出很大的優(yōu)惠，除了免租，還會(huì)貼補(bǔ)裝修，甚至是員工工資。即使是這樣大的優(yōu)惠力度，如果項(xiàng)目條件不好，我們也不敢考慮。因?yàn)槠鋵?shí)每個(gè)店的開設(shè)，即使不考慮成本，對(duì)品牌也都會(huì)產(chǎn)生正面或負(fù)面的作用。
我們更關(guān)注的不是眼前的租金能不能便宜，而是希望品牌可以穩(wěn)定而長(zhǎng)期的發(fā)展。
招商說：
就購物中心模式來說，以前都是直接向餐廳收取租金，現(xiàn)在我們會(huì)考慮采取“保底和抽成兩者取高”的形式。
餐飲的成本也比較高，回收周期也不是太樂觀，大家都不知道到底能不能賺錢，現(xiàn)在新項(xiàng)目都太多了，不可能保證自己的眼光真的那么準(zhǔn)，一般談判的時(shí)候都能考慮一個(gè)保底。
項(xiàng)目會(huì)針對(duì)那些非常優(yōu)秀的餐飲品牌有一些優(yōu)惠。
比如在制定招商策略的時(shí)候，項(xiàng)目會(huì)有一些理想中的龍頭品牌。我們會(huì)針對(duì)它去特別制定合作條件。優(yōu)惠的租金條件是一方面，后期運(yùn)營(yíng)也是吸引他們的一個(gè)手段：我能夠給你帶來什么。
我們不會(huì)單純地給一些優(yōu)惠，而是會(huì)考慮“如果我給你三年的免租期，你能給我?guī)硎裁矗?rdquo;
八、購物中心能為餐飲帶來什么？
1、較為穩(wěn)定的人流量
商場(chǎng)本身有較為穩(wěn)定的人流量；以北京的西單商圈為例，2013年的數(shù)據(jù)顯示，西單商圈的總?cè)肆髁繛?0萬，大體量的購物中心門前人流約在20萬，店內(nèi)人流約有3-5萬。
2、留住你的客人
出于對(duì)時(shí)間成本的考慮，大家對(duì)“等位”的容忍程度是相當(dāng)有限的。但購物中心是解決等位問題的小能手。調(diào)查結(jié)果顯示，在地店，等位顧客的流失率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購物中心內(nèi)的餐廳。購物中心所有的心思都用來讓消費(fèi)者逗留得久一些，多一些消費(fèi)，因此消費(fèi)者在獲取等位牌號(hào)后，還能在項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行購物休閑等其他活動(dòng)，等位消費(fèi)成功率相當(dāng)高。
3、綜合性全方位的服務(wù)
開設(shè)餐廳還有一系列的工商、衛(wèi)生、消防、以及“相關(guān)部門”的問題需要處理。
項(xiàng)目作為整體，需要去處理這些相關(guān)問題。而項(xiàng)目?jī)?nèi)的餐廳也就順便獲利了。
項(xiàng)目整體的商業(yè)氛圍、停車位也是對(duì)餐廳經(jīng)營(yíng)的強(qiáng)力支持。
4、整體的推廣和營(yíng)銷幫助
項(xiàng)目會(huì)有定期和不定期的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)活動(dòng)，根本目的就是為了往項(xiàng)目里引入更多的客流，而這些客人正是餐廳們賴以生存的土壤。
這些營(yíng)銷活動(dòng)的頻率相當(dāng)高，基本覆蓋了主要的節(jié)假日和換季時(shí)節(jié)，而這也正是人群外出消費(fèi)的高峰期。
項(xiàng)目會(huì)根據(jù)不同主題的營(yíng)銷活動(dòng)邀請(qǐng)餐廳加入配合。
如在“哆啦A夢(mèng)100周年展”時(shí)朝陽大悅城就以百寶袋的概念印制了一批商戶優(yōu)惠券，其中就包括有大量的餐飲商戶。這樣有主題有目的的推廣活動(dòng)，比餐廳單獨(dú)推出優(yōu)惠或折扣要更為吸引人。
九、餐飲基本物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
1、給排水：一般應(yīng)按餐廳面積配備合理的進(jìn)水管徑大小，并保證供水水壓。
2、電源：一般中等以上餐廳要求必須配有380V三相動(dòng)力電源，主要是招牌和照明、廚房設(shè)備和空調(diào)等用電；一般要求約在每平方200瓦左右。
3、管道煤氣：一般大型餐廳都要求接通商業(yè)管道煤氣。
4、排煙煙道：一般餐飲要求設(shè)立專用的煙道，以符合環(huán)保局對(duì)餐飲企業(yè)排煙的硬性規(guī)定。
5、排污設(shè)施：一般要求有專用的隔油池和化糞池。
6、隔熱和隔音設(shè)施：一般與住宅或者寫字樓相鄰的樓層不得經(jīng)營(yíng)餐飲和娛樂設(shè)施，主要是要考慮噪音和熱量污染，通常在餐飲娛樂項(xiàng)目相鄰的樓層要求設(shè)置架空層，實(shí)在無法設(shè)置的，要在樓頂和煙道內(nèi)作隔音隔熱防護(hù)。
7、停車場(chǎng)、卸貨場(chǎng)和專用電梯：為了保證顧客用餐方便必須配備專用的停車場(chǎng)和電梯，此外針對(duì)大型餐飲商家還得配備專用的貨物通道、卸貨場(chǎng)和貨梯。
8、層高：餐飲一般要求層高4.5米以上或者凈空3米以上。
十、你可能不知道這些
1、沒有進(jìn)不去的項(xiàng)目
你所眼紅的那些頂級(jí)項(xiàng)目，即使現(xiàn)在看起來連蒼蠅落腳的地方都沒有，也并不意味著你就一定沒有機(jī)會(huì)入駐。
商場(chǎng)和餐飲簽約的周期通常為5年，在此期間還會(huì)根據(jù)各種因素進(jìn)行調(diào)整。有些主因來自商場(chǎng)，有些主因則來自餐廳。
和項(xiàng)目負(fù)責(zé)餐飲招商的人保持密切聯(lián)系，留意調(diào)整的動(dòng)向，一旦空位出現(xiàn)，你的機(jī)會(huì)就來了！
比方在北京大熱的新光天地項(xiàng)目，位于六層美食天地扶梯右手邊的松伸日本餐廳，以及位于地下一層的法國(guó)百年美食馥頌（Fauchon），都曾是項(xiàng)目開業(yè)時(shí)的重磅餐飲招牌。后者更曾是Fauchon品牌在亞洲除日本之外的唯一分店，如今它們都已先后離開新光天地。
而知名品牌雕爺牛腩，則是在北京朝北大悅城開業(yè)一年后的調(diào)整期之內(nèi)進(jìn)入了項(xiàng)目。很多如今火爆的項(xiàng)目都不是一炮而紅的，需要3-4年的調(diào)整期。如果你評(píng)估項(xiàng)目的眼光足夠好，在項(xiàng)目走紅之前捷足先登也是很有可能的！
2、你隨時(shí)可能出局
即使你簽署了5-8年的合約，也并不能保證你就能在項(xiàng)目里存活這么長(zhǎng)時(shí)間。
項(xiàng)目本身會(huì)根據(jù)餐廳的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，如果餐廳生意始終不好，就會(huì)被請(qǐng)出項(xiàng)目。
此外，如果項(xiàng)目本身的定位有較大調(diào)整，也會(huì)據(jù)此對(duì)餐廳進(jìn)行洗牌。比如高大上風(fēng)格的項(xiàng)目，如果要轉(zhuǎn)型成為年輕時(shí)尚風(fēng)格，那么客單價(jià)太高的餐廳可能與項(xiàng)目就不再匹配了。但絕大多數(shù)情況，是經(jīng)營(yíng)不善的餐廳主動(dòng)要求提前解約。
在一般情況下，雙方都可以友好協(xié)商解約，免除違約金之苦。
3、你可以爭(zhēng)取這些
如果你所面對(duì)的是一個(gè)擁有多個(gè)項(xiàng)目的集團(tuán)，譬如萬達(dá)，或萬象城，那么你可以爭(zhēng)取多項(xiàng)目合作。前提當(dāng)然是你有恰好合適的開店規(guī)模計(jì)劃。
如果你是一個(gè)足夠有分量的品牌，那么你可能獲得相當(dāng)長(zhǎng)的免租期，裝修補(bǔ)貼，甚至員工工資補(bǔ)貼等等。當(dāng)然這些優(yōu)惠條件要視乎項(xiàng)目本身的實(shí)力而定。有些小開發(fā)商的項(xiàng)目提供的條件十分誘人，但如果項(xiàng)目本身不夠優(yōu)質(zhì)，餐廳的生意勢(shì)必不好，再多的優(yōu)惠條件也是浮云。
4、那些租金貴的嚇?biāo)廊说捻?xiàng)目，真的值得去嗎？
熱門爆紅項(xiàng)目的租金，和同地段橫向比較的同類型項(xiàng)目相比，租金整體可能要高出50%甚至更多。
究竟值不值得為了“一點(diǎn)點(diǎn)利潤(rùn)”起早貪黑開餐廳，你應(yīng)該弄明白你開這一家店鋪的目的，究竟是為了賺錢，還是為了做廣告？
商場(chǎng)餐飲一般很少一枝獨(dú)秀，通常都會(huì)和規(guī)?；瘨煦^，在全城，甚至多城布點(diǎn)。
有些規(guī)模化餐飲考慮到加盟或分店品牌的訴求，需要入駐最火熱最頂級(jí)的項(xiàng)目，制造櫥窗效應(yīng)。尤其是新創(chuàng)品牌，不計(jì)成本也要進(jìn)入頂級(jí)項(xiàng)目，就是為了能夠給自己未來的規(guī)?；l(fā)展鋪路。在這一家項(xiàng)目里雖然賺不到什么錢，但開在其他地方的分店就能財(cái)源滾滾啦。如果您對(duì)餐飲開店選址還有其它顧慮，那么我建議您前往北京特許加盟展現(xiàn)場(chǎng)去觀摩，這里是華北最大的餐飲加盟展，500個(gè)創(chuàng)業(yè)餐飲項(xiàng)目同時(shí)展示，10月18-20日在北京農(nóng)展館盛大開幕，不見不散哦！
一、什么樣的餐廳適合開商場(chǎng)店？
拓展說：
對(duì)于單店運(yùn)營(yíng)或知名度很高的老字號(hào)餐企來說，自由度較高的地店是比較合適的。
對(duì)于連鎖型的餐廳，以及客單價(jià)中等的年輕時(shí)尚類休閑餐廳來說，可能更合適開設(shè)商場(chǎng)店。
招商說：
隨著著城市的發(fā)展，可用空地已越來越少，地店的獨(dú)立成本也在不斷攀升。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金雖然不低，但是總體說來能夠提供一個(gè)完整的商業(yè)生態(tài)環(huán)境，和一系列相應(yīng)的配套服務(wù)，追求規(guī)模化的餐廳從效率和成本的角度來說，還是可以考慮多開一些商場(chǎng)店。
二、你該怎么找項(xiàng)目？
拓展說：
先是周邊人群，你要確定這個(gè)項(xiàng)目所輻射到的是不是你餐廳的潛在消費(fèi)群體，這是最關(guān)鍵的要素。
另外，商場(chǎng)的地理位置、客流以及店面租金、配套的娛樂設(shè)施也是需要評(píng)估的。一個(gè)好項(xiàng)目，才能真正帶來客人。
當(dāng)然從餐廳經(jīng)營(yíng)的角度而言，我們也希望與有責(zé)任心、合作性較好的商場(chǎng)來合作。這些細(xì)節(jié)你基本在招商談判溝通的過程中就能體會(huì)到。
當(dāng)然也可以多了解一下項(xiàng)目已經(jīng)入駐商戶的情況。
招商說：
餐飲品牌應(yīng)該好好找準(zhǔn)自己的定位，然后去挑選一個(gè)與自己的餐廳定位相符的項(xiàng)目。
越是大項(xiàng)目，定位越是明確。比如說北京的朝北大悅城，周邊全部是住宅小區(qū)，主要的就是家庭消費(fèi)；而太古里位于三里屯地區(qū)，客群基本都是時(shí)尚青年，消費(fèi)也以年輕時(shí)尚西化為主，那如果一個(gè)特別傳統(tǒng)的烤鴨或者銅鍋涮肉可能就不太合適入駐。
三、如何在項(xiàng)目里選擇落位？
拓展說：考慮動(dòng)線很重要。
云海肴的第一家店就是在商場(chǎng)里面的，作為一個(gè)新餐廳，必須要在顯眼的位置。
另外還需要考慮的是洗手間的距離，同一樓層的餐廳一般都共用洗手間，我們不希望客人走得太遠(yuǎn)。
招商說：
看餐廳屬性：餐飲的分類很細(xì)。
我們?cè)谧鲆?guī)劃的時(shí)候，也會(huì)做一個(gè)細(xì)分的類別規(guī)劃。比如說項(xiàng)目四樓做一個(gè)外國(guó)風(fēng)情的規(guī)劃，都是西餐日餐東南亞菜。如果你是中餐，非要在四樓開，可能就有點(diǎn)不合適。
看動(dòng)線：一般餐廳都喜歡選擇挨近扶梯的位置，或者說上樓梯到下樓梯之間的動(dòng)線必經(jīng)之路。
大品牌大體量的餐廳也可以考慮去選擇一些角落，因?yàn)榭腿诉€是會(huì)慕名而至。但是不知名的新餐廳一般不建議這樣選擇。
四、項(xiàng)目與餐廳如何有效配合？
拓展說：
商場(chǎng)和店家的經(jīng)營(yíng)出發(fā)點(diǎn)是一致的，所以在市場(chǎng)推廣方面，我們作為餐廳也要考慮每個(gè)商場(chǎng)的具體商業(yè)環(huán)境，做不同的推廣策略。畢竟項(xiàng)目和餐廳是相輔相成的。商場(chǎng)已有較大客流的話，引流到店就是關(guān)鍵。如果商場(chǎng)的客流尚在發(fā)育期，那么配合商場(chǎng)進(jìn)行宣傳推廣就至關(guān)重要！
招商說：
餐廳去積極配合項(xiàng)目的整體推廣策略，還是比較重要的。2010年左右在崇文門新世界女子百貨有一個(gè)黑松白鹿和一個(gè)權(quán)金城，兩者的客單價(jià)差不多，都在四樓，動(dòng)線差不多，面積都是400平方米，但是前者一個(gè)月能賣120-130萬，后者只有30萬不到。
黑松白鹿進(jìn)項(xiàng)目的時(shí)候，已經(jīng)有兩個(gè)地店，這是第一個(gè)購物中心店。店總體數(shù)量比較少，相對(duì)操作起來比較靈活，但權(quán)金城當(dāng)時(shí)在北京已經(jīng)有50多家店，在制定政策的時(shí)候，更為強(qiáng)調(diào)的是多店統(tǒng)一。
比方說項(xiàng)目在整體推廣的時(shí)候，做一個(gè)大活動(dòng)，需要每個(gè)餐廳都給出一個(gè)折扣來配合，黑松白鹿很快就能夠相應(yīng)，但權(quán)金城就會(huì)說我這個(gè)店里如果做一個(gè)七折，那政策上就要求我周邊的多家權(quán)金城都一起七折，所以就沒辦法配合。消費(fèi)者在項(xiàng)目里的餐飲消費(fèi)也是會(huì)養(yǎng)成習(xí)慣的。一次兩次不去，以后也就都沒有往那兒去的習(xí)慣了。
五、常見問題如何解決？
拓展說：
商場(chǎng)的廣告位、wifi環(huán)境以及與物業(yè)長(zhǎng)期保持良好的合作關(guān)系都是普遍遇到的問題。還要靠著求同存異、合作共贏的立場(chǎng)去協(xié)調(diào)解決，畢竟大家的出發(fā)點(diǎn)都是一致的。
招商說：
最常反映的問題，總結(jié)起來就是生意不好。比方商場(chǎng)的宣傳不夠啊，物業(yè)配合有問題啊，日常溝通有問題啊。一個(gè)店鋪的成活，不僅是宣傳。
比方餐廳核心產(chǎn)品啊，服務(wù)啊，餐廳品牌外延的宣傳推廣啊。我們都希望餐廳生意好，但是不希望餐廳因?yàn)殚_進(jìn)了項(xiàng)目就產(chǎn)生了依賴性，覺得生意不好都是項(xiàng)目的責(zé)任。如果不反求諸己，對(duì)餐廳本身的發(fā)展也沒有幫助。
六、電商對(duì)購物中心的沖擊有多大？餐廳會(huì)受到影響嗎？
拓展說：
現(xiàn)在城市發(fā)展速度很快，地店的成本攀升是一個(gè)問題，可供挑選的獨(dú)立店址也越來越有限。好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供一個(gè)完整的商業(yè)生態(tài)環(huán)境，對(duì)餐廳的幫助很大，是一個(gè)比較穩(wěn)健的選擇。
招商說：
大家以前去購物中心就是買東西，現(xiàn)在可能買得少了，但是去購物中心已經(jīng)成為一種生活方式。你逛完街看完電影，很自然的吃個(gè)飯，或者帶孩子去項(xiàng)目里的兒童樂園玩一下，這一切都可以在項(xiàng)目里面完成?？偟恼f來電商對(duì)綜合型項(xiàng)目的影響還是有限。
七、近年來，項(xiàng)目在進(jìn)行餐飲招商的時(shí)候，整體政策有否變化？又有哪些常見的針對(duì)餐廳的優(yōu)惠政策？
拓展說：
餐廳也一樣有成本和獲得的一個(gè)綜合的性價(jià)比考量，不會(huì)單純地追求便宜的租金。
相應(yīng)的，好的項(xiàng)目本身也不是那么容易進(jìn)。有些項(xiàng)目會(huì)給出很大的優(yōu)惠，除了免租，還會(huì)貼補(bǔ)裝修，甚至是員工工資。即使是這樣大的優(yōu)惠力度，如果項(xiàng)目條件不好，我們也不敢考慮。因?yàn)槠鋵?shí)每個(gè)店的開設(shè)，即使不考慮成本，對(duì)品牌也都會(huì)產(chǎn)生正面或負(fù)面的作用。
我們更關(guān)注的不是眼前的租金能不能便宜，而是希望品牌可以穩(wěn)定而長(zhǎng)期的發(fā)展。
招商說：
就購物中心模式來說，以前都是直接向餐廳收取租金，現(xiàn)在我們會(huì)考慮采取“保底和抽成兩者取高”的形式。
餐飲的成本也比較高，回收周期也不是太樂觀，大家都不知道到底能不能賺錢，現(xiàn)在新項(xiàng)目都太多了，不可能保證自己的眼光真的那么準(zhǔn)，一般談判的時(shí)候都能考慮一個(gè)保底。
項(xiàng)目會(huì)針對(duì)那些非常優(yōu)秀的餐飲品牌有一些優(yōu)惠。
比如在制定招商策略的時(shí)候，項(xiàng)目會(huì)有一些理想中的龍頭品牌。我們會(huì)針對(duì)它去特別制定合作條件。優(yōu)惠的租金條件是一方面，后期運(yùn)營(yíng)也是吸引他們的一個(gè)手段：我能夠給你帶來什么。
我們不會(huì)單純地給一些優(yōu)惠，而是會(huì)考慮“如果我給你三年的免租期，你能給我?guī)硎裁矗?rdquo;
八、購物中心能為餐飲帶來什么？
1、較為穩(wěn)定的人流量
商場(chǎng)本身有較為穩(wěn)定的人流量；以北京的西單商圈為例，2013年的數(shù)據(jù)顯示，西單商圈的總?cè)肆髁繛?0萬，大體量的購物中心門前人流約在20萬，店內(nèi)人流約有3-5萬。
2、留住你的客人
出于對(duì)時(shí)間成本的考慮，大家對(duì)“等位”的容忍程度是相當(dāng)有限的。但購物中心是解決等位問題的小能手。調(diào)查結(jié)果顯示，在地店，等位顧客的流失率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購物中心內(nèi)的餐廳。購物中心所有的心思都用來讓消費(fèi)者逗留得久一些，多一些消費(fèi)，因此消費(fèi)者在獲取等位牌號(hào)后，還能在項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行購物休閑等其他活動(dòng)，等位消費(fèi)成功率相當(dāng)高。
3、綜合性全方位的服務(wù)
開設(shè)餐廳還有一系列的工商、衛(wèi)生、消防、以及“相關(guān)部門”的問題需要處理。
項(xiàng)目作為整體，需要去處理這些相關(guān)問題。而項(xiàng)目?jī)?nèi)的餐廳也就順便獲利了。
項(xiàng)目整體的商業(yè)氛圍、停車位也是對(duì)餐廳經(jīng)營(yíng)的強(qiáng)力支持。
4、整體的推廣和營(yíng)銷幫助
項(xiàng)目會(huì)有定期和不定期的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)活動(dòng)，根本目的就是為了往項(xiàng)目里引入更多的客流，而這些客人正是餐廳們賴以生存的土壤。
這些營(yíng)銷活動(dòng)的頻率相當(dāng)高，基本覆蓋了主要的節(jié)假日和換季時(shí)節(jié)，而這也正是人群外出消費(fèi)的高峰期。
項(xiàng)目會(huì)根據(jù)不同主題的營(yíng)銷活動(dòng)邀請(qǐng)餐廳加入配合。
如在“哆啦A夢(mèng)100周年展”時(shí)朝陽大悅城就以百寶袋的概念印制了一批商戶優(yōu)惠券，其中就包括有大量的餐飲商戶。這樣有主題有目的的推廣活動(dòng)，比餐廳單獨(dú)推出優(yōu)惠或折扣要更為吸引人。
九、餐飲基本物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
1、給排水：一般應(yīng)按餐廳面積配備合理的進(jìn)水管徑大小，并保證供水水壓。
2、電源：一般中等以上餐廳要求必須配有380V三相動(dòng)力電源，主要是招牌和照明、廚房設(shè)備和空調(diào)等用電；一般要求約在每平方200瓦左右。
3、管道煤氣：一般大型餐廳都要求接通商業(yè)管道煤氣。
4、排煙煙道：一般餐飲要求設(shè)立專用的煙道，以符合環(huán)保局對(duì)餐飲企業(yè)排煙的硬性規(guī)定。
5、排污設(shè)施：一般要求有專用的隔油池和化糞池。
6、隔熱和隔音設(shè)施：一般與住宅或者寫字樓相鄰的樓層不得經(jīng)營(yíng)餐飲和娛樂設(shè)施，主要是要考慮噪音和熱量污染，通常在餐飲娛樂項(xiàng)目相鄰的樓層要求設(shè)置架空層，實(shí)在無法設(shè)置的，要在樓頂和煙道內(nèi)作隔音隔熱防護(hù)。
7、停車場(chǎng)、卸貨場(chǎng)和專用電梯：為了保證顧客用餐方便必須配備專用的停車場(chǎng)和電梯，此外針對(duì)大型餐飲商家還得配備專用的貨物通道、卸貨場(chǎng)和貨梯。
8、層高：餐飲一般要求層高4.5米以上或者凈空3米以上。
十、你可能不知道這些
1、沒有進(jìn)不去的項(xiàng)目
你所眼紅的那些頂級(jí)項(xiàng)目，即使現(xiàn)在看起來連蒼蠅落腳的地方都沒有，也并不意味著你就一定沒有機(jī)會(huì)入駐。
商場(chǎng)和餐飲簽約的周期通常為5年，在此期間還會(huì)根據(jù)各種因素進(jìn)行調(diào)整。有些主因來自商場(chǎng)，有些主因則來自餐廳。
和項(xiàng)目負(fù)責(zé)餐飲招商的人保持密切聯(lián)系，留意調(diào)整的動(dòng)向，一旦空位出現(xiàn)，你的機(jī)會(huì)就來了！
比方在北京大熱的新光天地項(xiàng)目，位于六層美食天地扶梯右手邊的松伸日本餐廳，以及位于地下一層的法國(guó)百年美食馥頌（Fauchon），都曾是項(xiàng)目開業(yè)時(shí)的重磅餐飲招牌。后者更曾是Fauchon品牌在亞洲除日本之外的唯一分店，如今它們都已先后離開新光天地。
而知名品牌雕爺牛腩，則是在北京朝北大悅城開業(yè)一年后的調(diào)整期之內(nèi)進(jìn)入了項(xiàng)目。很多如今火爆的項(xiàng)目都不是一炮而紅的，需要3-4年的調(diào)整期。如果你評(píng)估項(xiàng)目的眼光足夠好，在項(xiàng)目走紅之前捷足先登也是很有可能的！
2、你隨時(shí)可能出局
即使你簽署了5-8年的合約，也并不能保證你就能在項(xiàng)目里存活這么長(zhǎng)時(shí)間。
項(xiàng)目本身會(huì)根據(jù)餐廳的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，如果餐廳生意始終不好，就會(huì)被請(qǐng)出項(xiàng)目。
此外，如果項(xiàng)目本身的定位有較大調(diào)整，也會(huì)據(jù)此對(duì)餐廳進(jìn)行洗牌。比如高大上風(fēng)格的項(xiàng)目，如果要轉(zhuǎn)型成為年輕時(shí)尚風(fēng)格，那么客單價(jià)太高的餐廳可能與項(xiàng)目就不再匹配了。但絕大多數(shù)情況，是經(jīng)營(yíng)不善的餐廳主動(dòng)要求提前解約。
在一般情況下，雙方都可以友好協(xié)商解約，免除違約金之苦。
3、你可以爭(zhēng)取這些
如果你所面對(duì)的是一個(gè)擁有多個(gè)項(xiàng)目的集團(tuán)，譬如萬達(dá)，或萬象城，那么你可以爭(zhēng)取多項(xiàng)目合作。前提當(dāng)然是你有恰好合適的開店規(guī)模計(jì)劃。
如果你是一個(gè)足夠有分量的品牌，那么你可能獲得相當(dāng)長(zhǎng)的免租期，裝修補(bǔ)貼，甚至員工工資補(bǔ)貼等等。當(dāng)然這些優(yōu)惠條件要視乎項(xiàng)目本身的實(shí)力而定。有些小開發(fā)商的項(xiàng)目提供的條件十分誘人，但如果項(xiàng)目本身不夠優(yōu)質(zhì)，餐廳的生意勢(shì)必不好，再多的優(yōu)惠條件也是浮云。
4、那些租金貴的嚇?biāo)廊说捻?xiàng)目，真的值得去嗎？
熱門爆紅項(xiàng)目的租金，和同地段橫向比較的同類型項(xiàng)目相比，租金整體可能要高出50%甚至更多。
究竟值不值得為了“一點(diǎn)點(diǎn)利潤(rùn)”起早貪黑開餐廳，你應(yīng)該弄明白你開這一家店鋪的目的，究竟是為了賺錢，還是為了做廣告？
商場(chǎng)餐飲一般很少一枝獨(dú)秀，通常都會(huì)和規(guī)?；瘨煦^，在全城，甚至多城布點(diǎn)。
有些規(guī)模化餐飲考慮到加盟或分店品牌的訴求，需要入駐最火熱最頂級(jí)的項(xiàng)目，制造櫥窗效應(yīng)。尤其是新創(chuàng)品牌，不計(jì)成本也要進(jìn)入頂級(jí)項(xiàng)目，就是為了能夠給自己未來的規(guī)?；l(fā)展鋪路。在這一家項(xiàng)目里雖然賺不到什么錢，但開在其他地方的分店就能財(cái)源滾滾啦。如果您對(duì)餐飲開店選址還有其它顧慮，那么我建議您前往北京特許加盟展現(xiàn)場(chǎng)去觀摩，這里是華北最大的餐飲加盟展，500個(gè)創(chuàng)業(yè)餐飲項(xiàng)目同時(shí)展示，10月18-20日在北京農(nóng)展館盛大開幕，不見不散哦！
